換地と保留地

和光市では駅の北口において大規模な土地区画整理事業が実施されています。区画整理後の北口にはタワーマンション等が建設され、景色は様変わりするようです。

• 換地処分による利用価値の向上

土地区画整理事業では、地権者の作る組合や地方自治体などの公共団体が施行者となり、地権者は自らの土地を施行者に提供し、代わりに区画整理された新たな土地を取得します（この土地を換地と言います）。
提供された土地の一部は、新たに道路や公園などの公共施設となり、また売却して事業資金に充当されます（この土地を保留地と言います）。
換地処分後の土地の面積は、従前より小さくなります（これを減歩といいます）が、土地は整形され住環境が改善されますので土地の利用価値は事業を実施する前より高くなります。

• 換地と保留地の評価

土地区画整理事業が施行される土地の評価は、造成工事の進行状況によって変わります。
仮換地が指定される場合は、仮換地に接する道路の路線価等によって評価します。
仮換地の造成工事が施工中で工事完了まで１年を超えることが見込まれるときは、仮換地の造成工事が完了したものとして評価した価額の95％相当額で評価します。
ただし、仮換地が指定されている場合であっても、以下のいずれにも該当する場合は、従前の宅地の価額で評価します。

① 仮換地について使用又は収益を開始する日を別に定めるとされているため、当該仮換地について使用又は収益を開始することができないこと
② 仮換地の造成工事が行われていないこと

換地処分が完了すると、換地も保留地も一般の土地と同様に路線価等により評価します。路線価には換地処分によって利用価値の高まった部分が反映されています。